La ciudad expulsa a miles y encarece precios de renta

El Área Metropolitana de Guadalajara se enfrenta a un nuevo fenómeno: la financiarización de la vivienda. Este modelo promueve la formación de burbujas inmobiliarias en ciudades de todo el mundo, conforme la vivienda se utiliza más y más como inversión, y cada vez menos como un espacio para habitar.

Trabajo en colaboración entre UDGTV Canal 44 y Zona Docs. Por Andrés de la Peña, Kevin Josué Ibarra, Alitzel García, Iván García, Joel Arroyo y Cristian Cantero; con colaboración de José Toral.

Una revisión de 56 desarrollos verticales en Guadalajara y Zapopan reveló que se encuentran mayormente deshabitados, aunque se comercializan a altos precios por su valor como inversión. Al revisar su consumo de agua y electricidad, y a través de visitas reiteradas, el equipo de esta investigación descubrió que alojan a muchas menos personas de las que podrían.

En el último censo de población, se observó que el municipio de Guadalajara perdió 7% de su población desde 2010 y que, alrededor de estas torres, una de cada cinco viviendas se encuentra deshabitada. A pesar de ello, los precios de la vivienda y la renta en el área metropolitana siguen en aumento.

Mapa: Ocupación de vivienda en 56 edificios. Elaborado con información del Censo de Población y Vivienda de 2020

Según el Índice de Precios de la Vivienda, el Área Metropolitana de Guadalajara es la que más ha se ha encarecido desde 2017, con un crecimiento de precios reales de 27.9 por ciento. Entre los municipios registrados individualmente, Zapopan es el que más se ha encarecido en todo México, con un aumento de precios reales de 33.6 por ciento.

Los precios para conseguir un lugar habitable han aumentado tanto en el área metropolitana que, según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo, el ingreso promedio en Guadalajara y Zapopan solo alcanza para cubrir 40% del precio promedio de la renta ahí. En Tlajomulco, el ingreso alcanza para 51%; en Tlaquepaque y El Salto, para 85 por ciento. Solamente en Tonalá el ingreso supera a la renta.

Para tener una dimensión real de la situación actual en la metrópoli, una familia en la ciudad sólo puede darse el lujo de pagar 60% de la renta promedio en Guadalajara o Zapopan. Y eso si junta todos sus ingresos.

Es por esto que, según expertos del Instituto de Información Estadística y Geográfica consultados para esta investigación, se ha dado una expulsión de población desde el Centro hacia las afueras.

─No podemos separar lo que está pasando en Guadalajara de lo que está pasando en los municipios de la Zona Metropolitana. El mercado de vivienda se detonó mucho en Zapopan y Tlajomulco. Si allá tienes bastante oferta y puedes comprar una casa más grande, a lo mejor más alejada, eso incentiva a la despoblación [...] la población de la zona metropolitana no ha caído, la que ha caído es la del municipio de Guadalajara porque los otros sí han crecido ─

¿Por qué aumenta tanto el precio de la vivienda si hay tantas casas vacías? Gabriela Gallegos Montero, coordinadora de la carrera de Desarrollo Inmobiliario Sustentable en el ITESO, explica:

─Yo atribuyo el crecimiento de todas estas zonas a esa cartera de diversificación que tienen algunos empresarios. Muchos empresarios, que no tienen nada que ver con el tema inmobiliario, sino que, más bien, sus áreas comerciales son distintas, han buscado diversificar y asegurar el crecimiento de su dinero [...] Hay gente que compra departamentos no para habitarlos, sino para tenerlos ahí y en cinco o seis años poder venderlos.─

Esta es la lógica de una burbuja inmobiliaria: los precios suben porque existen personas dispuestas a pagar más para obtener viviendas como inversión y especular sobre su precio al futuro. Por otro lado, como los costos suben, esta inversión parece sólida incluso si nadie puede habitar estos espacios.

Para la segunda parte de este trabajo especial, en colaboración entre UDGTV Canal 44 y ZonaDocs, les explicaremos el peligro del mercado inmobiliario actual en Jalisco y por qué creemos que puede existir una burbuja. Conocerán la perspectiva global y las soluciones que han sido tomadas en otros casos.